1.相続税評価の見直しは、いつから適用される案か

通達案で示されている適用日は、2027年1月1日以後に相続・遺贈・贈与によって財産を取得した場合です。「2027年以後に購入した物件だけ」という意味ではありません。

ここでいう通達は、税務上の評価の取扱いを定めるものです。税制改正大綱に方針が記載されたこと、具体的な通達案が示されたこと、最終的な通達が制定されたことは、それぞれ区別して読みます。

意見募集を経て、内容が修正される可能性があります。現時点で判断に使う場合は、通達案に基づく試算であることを明確にし、最終通達が公表された段階で見直します。

公表日・受付締切：e-Govパブリック・コメント（案件番号410080055）／適用時期：別紙1「通達案の概要」（PDF）

2.貸付用不動産の「5年ルール」の対象

通常の貸付用不動産については、課税時期前5年以内に、対価を伴う取引によって取得・新築したものを、課税時期の通常の取引価額に相当する金額で評価する案です。課税時期は、相続なら相続が始まった時点、贈与なら贈与により取得した時点を指します。

対象は、借家権の目的となる家屋や、その敷地となる宅地・権利などです。賃貸アパートや賃貸ビル等を念頭に、土地と建物それぞれの取得時期・利用状況を確認します。自宅や空き地を含め、すべての不動産に一律の5年ルールを設ける案ではありません。

取得・新築の時期は、案では原則として引渡しの時とされています。契約を締結した日だけを見て、5年を数えないようにしましょう。途中で相続や贈与により所有者が変わった場合も、もとの有償取得・新築からの期間を確認します。

今持っている物件も、対象になり得る

例えば、2025年に購入した賃貸不動産について、2027年に相続が発生したと仮定します。購入から課税時期までが5年以内なら、既に保有している物件でも、この見直し案の対象になり得ます。これは日付の考え方を示す例であり、適用には利用状況や例外の確認も必要です。

従来、土地は路線価方式・倍率方式、家屋は固定資産税評価額を基本とし、賃貸に伴う権利関係等を考慮して評価します。対象となる物件は、この評価額を使っていた資産一覧や相続税試算を更新する必要が出てきます。

対象・取得時期：通達案 記1・注1（PDF）／従来の基本的な評価：国税庁 No.4602「土地家屋の評価」、No.4614「貸家建付地の評価」

3.「取得価額の80％」で必ず評価できるのか

案の原則は、課税時期の通常の取引価額による評価です。どの物件でも購入額に80％を掛ければよい、という内容ではありません。

取得価額が、取得・新築した時点の通常の取引価額に相当すると認められる場合には、取得価額を基にした方法を使える案です。この方法でも、土地は価格の変動、建物は取得後の償却等を反映します。

8,000万円で取得した物件の例

上記の方法を使う条件を満たすと仮定し、土地の取得価額5,000万円、建物の取得価額3,000万円、地価変動率1.10、案の定めで計算した建物の償却費合計300万円という例を考えます。

• 土地：5,000万円 × 1.10 × 80％ ＝ 4,400万円
• 建物：（3,000万円 − 300万円）× 80％ ＝ 2,160万円
• 合計：4,400万円 ＋ 2,160万円 ＝ 6,560万円

購入額8,000万円に80％を掛けただけの6,400万円とは、結果が異なります。数字は説明のための仮定であり、実際の地価変動率や償却費を示したものではありません。

また、土地価格の著しい変動など、この方法によることが難しい事情がある場合には、その事情を考慮する案です。80％という割合だけで、評価額を固定してしまわないことが重要です。

計算方法と条件：通達案 記1ただし書・注2〜4・注6（PDF）

4.不動産小口化商品は、取得時期を問わない

不動産小口化商品には、通常の貸付用不動産とは別の評価案が示されています。対象となる一定の不動産特定共同事業契約に基づく権利や、事業関係者により分割された一定の信託受益権などについて、その目的となる貸付用不動産を通常の取引価額で評価する案です。

この対象には、購入から5年を超えた商品も含まれます。「以前に買ったから見直しの対象外」「5年持てば従来どおり」とは判断できません。商品名だけでなく、契約の種類と権利の内容を確認します。

購入時期と、事業の開始時期を混同しない

適正な価格情報に基づく元本等相当額がある場合は、それを基に評価できる案です。原則となる算定額は元本等相当額の90％ですが、課税時期前5年以内に開始された事業の商品には、土地の地価変動や建物の償却等を反映した金額の95％を用いる案となっています。

ここでいう「5年」は、保有者が購入してからの年数ではなく、商品に係る事業が開始されてからの期間です。また、元本等相当額は、事業開始時の価格のうち貸付用不動産に相当する部分を指し、購入時に支払った総額と必ず一致するものではありません。

案では、上記の算定額を基本とし、課税時期の精通者意見価格や、一定の要件を満たす鑑定評価額の95％が明らかな場合には、それらを含めて最も低い額で評価することも認めています。鑑定評価については、課税時期前1年以内、事業者の依頼によるもの、課税時期に最も近い日などの条件があります。

対象となる権利・評価方法・価格情報：通達案 記2・注1〜5（PDF）

5.昔から持つ土地への新築と、例外の確認

貸付用不動産の5年ルールには、一定の対象除外も示されています。収用等に伴う代替資産、一定の交換・買換え、既存建物の一定の増改築部分などは、取得の経緯や金額等の条件を確認する必要があります。

特に、古くから持つ土地や相続で取得した土地に、通達制定日までに新築した家屋等を対象から除く案があります。制定日の時点で建築中のものも含まれますが、土地の取得経緯と建築の状況に条件があります。

なお、この5年ルールの定めは、非上場株式の純資産価額を計算する際の土地・建物の評価には適用しないとされています。個人が不動産を直接保有する場合と、会社の株式を保有する場合を混同しないことも必要です。

対象除外・建築中の定義・株式評価との関係：通達案 記1の表・注5・注7（PDF）

6.相続税対策・納税資金で見直したいこと

最初に見直したいのは、保有不動産の一覧と、現在の相続税試算です。取得日、土地・建物の取得価額、賃貸状況、小口化商品の契約内容を整理し、通達案を適用した場合に評価額の見込みがどう変わるかを確認します。

評価額が増える見込みでも、実際に納める相続税が同じ割合で増えるわけではありません。他の財産、債務、相続人の構成、各種特例を含めて、相続全体の試算を更新します。不動産を保有し続ける場合に、現預金などの納税資金が足りるかも合わせて確認しましょう。

「2026年中に贈与すれば必ず問題ない」といった結論にも慎重である必要があります。贈与税、相続時精算課税などの選択、財産の移転費用、贈与後の管理も含めて検討します。現行の財産評価基本通達にも、通達に定める評価が著しく不適当な場合の取扱いがあり、年内という理由だけで評価が保証されるわけではありません。

現行の評価の取扱い：国税庁 財産評価基本通達（第1章・総則6）

確認に使う資料

この見直しは、不動産による相続税対策がすべて使えなくなるという話ではありません。従来想定していた評価差がそのまま続くかを確認し、税金だけでなく、収益性・借入返済・換金のしやすさ・家族への引き継ぎまで含めて保有方針を見直す機会です。

最終通達の公表後は、対象、例外、計算方法、適用日が案と一致しているかを確認した上で、試算を更新することが重要です。